一、第一步：核心判定 —— 第三人是否构成 “善意取得”？
根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第 28 条，第三人需同时满足三个法定条件才构成善意取得，此时房产归第三人所有，原配偶无法追回：
1. 善意取得的 “三要件”（缺一不可）
2. 房产登记状态对 “善意” 的影响
司法实践中，房产登记在谁名下直接影响第三人的 “信赖合理性”：
登记在夫妻双方名下：第三人明知房产共有却仍与单方交易，几乎不构成 “善意”，原配偶可直接主张合同无效追回房产。
登记在出卖人一方名下：第三人更易被认定 “善意”（如相信房屋为出卖人个人财产），需重点举证其 “明知共有”（如聊天记录、证人证言）。
登记在非出卖人一方名下：出卖人属 “无权处分”，第三人若仍交易，主观恶意明显，不构成善意取得。
二、第二步：分情形处置 —— 能追回房产吗？损失怎么赔？
情形 A：第三人构成善意取得（房产无法追回）
此时原配偶的救济路径集中在向擅自卖房一方索赔，具体包括：
离婚时主张少分 / 不分售房款
若擅自卖房一方存在隐藏、转移、挥霍售房款的行为（如广州花都区案例中，男方将 84 万售房款短时间内取现挥霍），法院可判决其少分甚至不分财产。实践中，过错方通常会被酌定少分 20%-60% 的售房款。
单独主张损害赔偿
即便不离婚，原配偶也可起诉要求擅自卖房一方赔偿房产价值的 50%（即共有份额对应的损失）。若房产已升值，赔偿金额需按交易时的市场价值计算，而非原购房成本。
情形 B：第三人不构成善意取得（房产可追回）
原配偶可通过确认合同无效追回房产，关键需完成两步举证：
证明房屋为夫妻共同财产
提供结婚证、购房合同（婚后签订）、共同出资凭证（如双方转账记录）等，证明房产属于婚姻存续期间的共有财产。
证明第三人不符合善意取得要件
若第三人 “非善意”：提交聊天记录、录音等，证明其明知房屋共有且出卖人未经同意；
若 “未付合理对价”：提供同小区同期成交价证明，证实交易价格显著偏低；
若 “未过户”：直接以不动产登记中心记录抗辩。
典型案例：某夫妻共有房产登记在男方名下，男方擅自以市场价 70% 卖给表妹，女方起诉后，法院以 “第三人非善意 + 对价不合理” 为由，判决买卖合同无效，女方成功追回房产。
三、第三步：实操落地 —— 证据收集与维权流程
1. 核心证据清单（维权关键）
房产归属证据：结婚证、购房合同、房产证、共同还贷 / 出资流水；
擅自处分证据：房屋买卖合同、出卖人单方签字的过户材料、第三人付款凭证；
善意取得抗辩证据：
第三人与出卖人的亲密关系证明（如亲属关系证明）；
交易价格偏低的证据（如房产评估报告、同户型成交价截图）；
出卖人隐藏房款的证据（如银行转账记录、取现凭证）。
2. 维权流程（分阶段行动）
四、特殊场景处理
1. 婚前房产婚后加名后擅自出售
加名后房产变为共同财产，擅自出售仍适用上述规则。但若第三人能证明 “加名系受胁迫” 且自己为善意，可能影响判决结果。
2. 擅自出售 “房改房”“经济适用房” 等特殊房产
若房产未满足上市交易条件（如经济适用房未满 5 年），买卖合同本身可能无效，原配偶可直接主张合同无效追回房产，无需考虑善意取得。
3. 分居期间擅自出售房产
分居不影响婚姻关系存续，房产仍属共同财产。若出卖人以 “分居后各自管理财产” 抗辩，法院通常不予支持，仍可主张赔偿。
五、风险提示（这些坑要避开）
异议登记超期失效：提交异议登记后 15 日内必须起诉，否则异议登记自动失效；
诉讼时效限制：主张损害赔偿的诉讼时效为 3 年，自知道或应当知道卖房行为之日起计算；
“追认” 风险：若原配偶事后以行为认可交易（如接收部分售房款），可能被视为 “追认”，丧失追回权。
